8.000€ di multa, l’Agenzia delle Entrate sta inviando le lettere: un Natale nero se non controlli subito la tua casa

Controlli a tappeto dell’Agenzia per le Entrate sulla conformità delle planimetrie delle case: multe salatissime

La non conformità della planimetria catastale con lo stato reale di un immobile può comportare diverse conseguenze legali, amministrative ed economiche. Spesso il problema si scopre quando ci si accinge ad acquistare casa ed accendere un mutuo. Il notaio richiede infatti una dichiarazione di conformità tra lo stato reale e la planimetria catastale per stipulare l’atto, e la banca necessita di questa regolarità per erogare un finanziamento.

Questo tipo di non conformotità può inoltre richiedere una sanatoria obbligatoria, soprattutto se deriva da modifiche non autorizzate, con il rischio di sanzioni amministrative o, nei casi più gravi, ordini di demolizione delle parti irregolari. Le irregolarità possono rendere difficile il rilascio di certificati fondamentali come l’agibilità o la certificazione energetica, rendendo difficoltoso l’uso o la valorizzazione dell’immobile.

Ma la notizia è che proprio sotto Natale stanno per arrivare delle verifiche da parte dell’Agenzia delle Entrate, che in caso di non conformità prevedono una multa salatissima. Sono tante le cose da sapere per non incappare in un guaio. Per esempio non tutti sanno che anche le polizze assicurative potrebbero risultare non valide in caso di sinistro, qualora venisse riscontrata una discrepanza tra lo stato dichiarato e quello reale. Dal punto di vista commerciale, l’immobile può subire una svalutazione, poiché eventuali acquirenti o investitori potrebbero essere scoraggiati dai costi e dai tempi necessari per sanare le difformità.

Nel caso in cui un immobile non conforme venga venduto senza che il problema sia dichiarato, l’acquirente potrebbe rivalersi sul venditore, richiedendo una riduzione del prezzo, l’annullamento del contratto o un risarcimento per danni. Per risolvere la non conformità, spesso è necessario aggiornare la planimetria catastale attraverso un tecnico qualificato come un geometra, architetto o ingegnere.

Perché verificare la conformità della planimetria catastale prima di comprare casa

La planimetria catastale rappresenta lo stato di fatto dell’immobile, deve coincidere con la situazione reale per poter concludere l’acquisto senza intoppi. Tuttavia, la conformità catastale non equivale alla regolarità edilizia. Per garantire che non ci siano irregolarità, è fondamentale controllare sia la planimetria catastale sia la documentazione edilizia depositata in Comune, come la concessione edilizia, che certifica ciò che è stato autorizzato. Se la planimetria non corrisponde allo stato reale, ma non vi sono abusi edilizi, basterà una rettifica. In caso contrario la situazione e richiede interventi più complessi. 

Se le modifiche non hanno comportato variazioni significative, sarà sufficiente aggiornare il documento tramite una dichiarazione di conformità. Al contrario, se ci sono stati cambiamenti strutturali o un aumento dei vani, sarà necessaria una variazione catastale. Il tecnico utilizzerà la procedura DOCFA per inviare all’Agenzia del Catasto la documentazione aggiornata, includendo la carta d’identità del proprietario e l’ultimo titolo abilitativo, come una CILA o una SCIA. I tempi per l’accettazione della richiesta sono generalmente rapidi, con una lavorazione che si conclude entro una settimana.

Sanzioni e termini per la regolarizzazione

La normativa italiana prevede che eventuali variazioni debbano essere comunicate entro 30 giorni dalla loro esecuzione. Un ritardo comporta sanzioni che possono variare da circa 1.000 euro fino a superare gli 8.000 euro, in base alla gravità della situazione. Tuttavia, dopo cinque anni si applica la prescrizione, e grazie al ravvedimento operoso le sanzioni si riducono a cifre comprese tra 103,20 euro e 172,00 euro. Per evitare di incorrere in multe o rallentamenti nella compravendita, è consigliabile verificare la planimetria catastale, magari tramite servizi online come visurasi, prima di procedere con l’acquisto di un immobile.

Durante la compravendita di un immobile, il notaio svolge un ruolo cruciale. Oltre a controllare la proprietà e gli intestatari dell’immobile, verifica che la planimetria catastale sia conforme allo stato reale. Una volta accertata la regolarità, questa deve essere dichiarata e allegata all’atto di compravendita. Affidarsi a un notaio competente e a un tecnico esperto consente di evitare spiacevoli sorprese e di garantire la piena regolarità della compravendita.