Tubi rotti dei vicini, la normativa ti svuota il portafoglio: se non stai attento paghi tutto tu | L’inghippo legale che devi conoscere

Se si rompe un tubo del vicino il danno dovrebbe essere a carico suo, ma non è sempre così semplice, può esserci un’amara sorpresa

Quando si verifica un guasto nell’appartamento in affitto, è fondamentale distinguere tra le riparazioni che spettano all’inquilino e quelle che competono al proprietario. In base all’articolo 1576 del Codice Civile, l’inquilino deve occuparsi delle riparazioni di piccola manutenzione, cioè quelle legate all’uso quotidiano dell’immobile e che comportano una spesa contenuta. Rientrano in questa categoria interventi come la sostituzione di rubinetti, flessibili del bidet o del lavandino, e altre parti dell’impianto idrico che non richiedono opere murarie.

Il locatore, invece, è responsabile delle riparazioni che riguardano le strutture murarie e gli impianti idrici inglobati all’interno delle pareti o del pavimento. Questi interventi, solitamente più complessi e costosi, necessitano di opere edili, come la rottura di pareti o pavimenti per accedere alle tubature danneggiate. Il locatore è tenuto a garantire che l’immobile sia idoneo all’uso abitativo e che eventuali guasti strutturali o nascosti vengano riparati a sue spese.

Se il guasto riguarda un tubo “a vista”, come un flessibile o un componente esterno, la riparazione spetta all’inquilino, purché il costo sia lieve. Al contrario, nel caso di tubi murati o nascosti all’interno delle pareti, la responsabilità ricade sul locatore, poiché si tratta di parti che non sono sotto la custodia dell’inquilino e per le quali sono necessarie opere murarie. Questa distinzione è cruciale anche per determinare chi debba risarcire eventuali danni a terzi, come infiltrazioni nei locali vicini.

La responsabilità per i danni causati da infiltrazioni d’acqua dipende dalla natura del tubo che ha provocato la perdita. Se si tratta di un tubo flessibile esterno, l’inquilino è responsabile, in quanto custode dell’immobile, e deve risarcire i danni. Tuttavia, se il danno deriva da un tubo murato o nascosto, la responsabilità e l’onere del risarcimento ricadono sul locatore. Questa distinzione, confermata da diversi precedenti della Cassazione, chiarisce il riparto delle spese e delle responsabilità in caso di guasti agli impianti idrici in un immobile in affitto.

La responsabilità per danni causati dalle tubature dei vicini

Secondo il Codice Civile, il proprietario di un immobile è responsabile dei danni causati dal proprio bene, incluse le tubature idriche. Tale responsabilità è di natura “oggettiva”, il che significa che si applica indipendentemente da colpa o intenzionalità (art. 2051 c.c.). Pertanto, nel caso in cui tubature appartenenti ad altri appartamenti causino danni, il proprietario delle tubature è tenuto a risarcire. Se si tratta di impianti comuni, la responsabilità ricade sul condominio, che può rivalersi sulla ditta costruttrice, a condizione che non siano trascorsi dieci anni dall’ultimazione dell’edificio.

Un aspetto fondamentale riguarda la configurazione originaria dell’edificio. Se le tubature che attraversano il massetto servono un’altra unità abitativa e sono state installate al momento della costruzione, la loro presenza costituisce una “servitù apparente per destinazione del padre di famiglia”. Questa servitù è legittima e vincolante per tutti gli acquirenti degli immobili, che accettano lo stato di fatto e di diritto della casa. La servitù non richiede autorizzazioni successive, in quanto parte integrante della struttura originale dell’edificio.

Rimozione delle tubature: quando è possibile

Se invece le tubature sono state installate successivamente alla costruzione e divisione del condominio, la loro legittimità dipende dall’autorizzazione dei proprietari confinanti. Senza tale consenso, la loro presenza potrebbe costituire un abuso e giustificare la richiesta di rimozione da parte del proprietario danneggiato. In questi casi, non si può invocare la servitù per destinazione del padre di famiglia, poiché le modifiche non risalgono alla fase originaria dell’edificio.

Chi subisce danni per la presenza di tubature di proprietà altrui può chiedere il risarcimento al responsabile, siano essi il condominio o i singoli proprietari delle tubature. Tuttavia, non è possibile richiedere la rimozione delle tubature se queste erano parte della configurazione originaria dell’immobile e legittimate come servitù. Laddove si tratti invece di modifiche non autorizzate, la rimozione può essere pretesa, insieme al risarcimento dei danni subiti.